“金九”二手房市场表现平稳 刚改成购房主力

来源:房天下武汉二手房 2017-09-30 18:29

[摘要] 2017年9月武汉二手房挂牌均价17979元/平米。相比8月武汉挂牌均价17733元/平米,武汉二手房价格9月依旧企稳。银行贷款收紧,政府规范买房操作,别的城市批量限售,武汉积分落户。

一、二手房市场数据分析

1.武汉二手房数据分析

“金九银十”一直是楼市的默认定律,武汉新房楼市充分说明了这一点。不过,相比之下,二手房市场却表现相对平稳。

据房天下二手房数据中心数据显示,9月武汉二手房挂牌均价17979元/平米。相比8月武汉挂牌均价17733元/平米,武汉二手房价格9月依旧企稳。全市价格

图1 全市挂牌均价走势

据分析,近日武汉各大银行贷款收紧,新房首套和二套房利率均出现15%-20%左右的上调,比如交通银行、招商银行、工商银行、中国银行、建设银行、汉口银行、邮政储蓄银行、华夏银行等,新房首套贷款利率上浮15%,二套房贷上浮20%。二手房相应也有10%-20%的上浮。银行对贷款人的资格审查也越来越严厉,一般,学生、个体户、流水不够、征信预期的都很难批贷,离婚未满半年的有银行也不批贷。贷款收紧,限制了一部分购房者,在二手房房价上就表现比较平稳。

新房供应量充足,“金九”许多新房楼盘加推,甚至出现了一天开7盘的火爆局面,购房者更倾向于买新房,一方面是价格相较二手房有优势,另一方面,少了二手房买卖中间许多复杂环节。新房和二手房构成了楼市的整块蛋糕,新房吸引更多购房者,二手房就表现平稳。

二手房价格和新房价格某种程度上是相辅相成的关系。新房限价,导致二手房的参考坐标不能有太大的波动,否则购房者更愿意去买新房。区县挂牌价

图2区县挂牌均价

9月,从区县二手房挂牌价来看,武昌区以22750元/平米二手房均价位居榜首!江岸区21663元/平米、江汉区19305元/平米紧随其后。目前,不限购的远城区的挂牌均价分别为:黄陂区10073元/平米、蔡甸区10517元/平米、汉南区8028元/平米、新洲区6574元/平米。总体而言,变动没有太大,不过以黄陂、蔡甸为代表的不限购区域和江夏、沌口等区域的差距在不断变小,可推测不限购区域二手房市场比较活跃。一方面受主城区限购政策影响,另一方面,不限购区域二手房价格相对低于主城区,地铁修建、招商引资拉动,不限购区域人口吸附能力不断增强,二手房也随之活跃。

二、网友关注度数据分析

1.区县关注度分析

9月份,武汉受关注区县排行榜上,武昌区以17.98%的被搜索占比多次占领榜首。相比上月,江岸区同样稳居第二,被搜索比率达11.94%;东湖高新区位列第三,被搜索比率达8.6%。汉阳、洪山、东西湖关注度差别不大,黄陂关注度和硚口也基本持平。蔡甸关注度要高于新洲,武汉周边的鄂州葛店关注度高于汉南。 区县关注度

无论从二手房挂牌均价还是商圈关注度来看,蔡甸在非限购区域都表现不俗。从新房市场看,蔡甸也出现了一房难求的新房局面。二手房以东方夏威夷国际花园、人信前年美丽、恒大绿洲等为代表,也比较活跃。一方面和蔡甸4号线延长线的修建有关,许多地铁沿线的二手房关注度较高;另一方面,许多大的开发商相继进入蔡甸,品牌带动区域影响力,让许多刚需和投资群体关注这个片区;第三,中法友谊生态城从规划,到建设,再加上不断招商引资,仿佛一个新的城区将要崛起的节奏。综上,蔡甸关注度上升,导致价格也高于远城区的其它区域。

2.楼盘关注度分析

本月武汉二手房网友关注度前十楼盘,依次是锦绣龙城、保利心语、万科城市花园、保利还是五月花、保利中央公馆、保利华都、当代国际花园、碧桂园生态城、万科高尔夫城市花园、万科红郡。楼盘关注度

表1 网友关注前十楼盘

其中,值得注意的是,前十楼盘中东湖高新区占了六个,分布在民族大道、金融港、光谷东三个片区。 金融港的万科城市花园、万科红郡、万科城市花园,也是三个前十楼盘中屹立不倒的三个。一方面金融港片区人口稠密,房屋需求旺盛,另一方面万科品牌在那个区域影响力相对较大;其三,这三个小区规模不小,二手房供应量也多。位于光谷东的碧桂园生态城首次进入受关注楼盘前十榜单。此楼盘近湖,环境好,不过关注度升温的重要原因是位于光谷东。距离光谷片区车程20分钟左右,相较正光谷片区,有明显价格优势。

3.地铁线路关注度分析

地铁关注度

9月,受关注度最高的地铁线路是2号线,关注度是46.6%,其次是4号线、3号线、1号线、6号线,关注度分别是18.88%、14.33%、10.76%、9.43%。

2号线跨越大汉口和大武昌,北到天河机场、盘龙城,南到光谷广场,跨越区域广阔,范湖、循礼门、洪山广场、中南路、光谷广场等站点都是客流量超大的站点,关注度高自然不奇怪。

地铁

4号线西起黄金口,东至武汉火车站,中间王家湾、钟家村、武昌火车站、洪山广场、武汉火车站等站点也都是关注度较高的站点,人流密集。

3号线连接汉口和沌口,作为沌口的第一条地铁,对于人们出行和带动沌口二手房房价都功不可没。

1号线西起东吴大道,东到汉口北,宗关、循礼门、大智路等站点关注度较高。

6号线在现在运营中的5条地铁中,最年轻,再次连接了沌口、汉阳和汉口,便利了汉阳、汉口滨江区域的交通,同时对四新片区交通也是很大的改善。

4.价格、面积、户型关注度分析

9月,受网友关注度最高的二手房价格区间是100-150万元,其次是80万元以下,占比分别26%和23%;150-200万元和80-100万元的区间关注度也较高,占比19%和15%;200-300万和300-500万的区间关注度分别占比11%和6%。 价格

最受网友关注的面积区间是70-90平米,其次是90-110平米,50-70平、110-144平,分别占比24%、22%、21%、20%。其中各面积段关注度占比差距并不是很大,刚需置业和改善置业不相上下。144平以上的豪宅关注度累计占比13%。70-110面积段涵盖了两房和三房户型,基本属于刚需和刚改。110-144平豪宅范围内的三房或者四房,刚改购房者居多。50-70平的大多是单身族过渡需求,或者是投资购房群体居多。面积

相比上月,3居以39%的关注度,继续超过2居的36%,差距在不断拉大。四居占比10%,1居占比9%,5居及5居以上各占比3%。二手房市场购房群体仍以刚需和刚改为主。3居的关注度渐渐超过2居的关注度。3居中有一部分是刚改置换购房者,另一方面现在购房成本在不断增加,换房也面临更大压力,许多刚需族也会考虑一步到位,三居基本能够满足二孩家庭的需要。四居及以上的房屋占比仍较小。户型

三、政策案例解读及展望

1、政策解读

武汉禁止全款优先买房等选房购房限制条件

9月23日,武汉市房管局下发通知,进一步规范全市商品房预售管理,设置选房购房限制条件等5类行为将被认定为违规,相应开发商会面临暂停项目网签等严厉处罚。

禁止全款优先

五类违规销售行为将受处罚:

一、在取得《商品房预售许可证》前,不得自行或委托第三方企业,以认筹、预订、吸纳会员、购买基金或者理财产品等方式向购房人收取购房定金、预订款等费用。

二、在取得预售许可证10日内,应一次性公开全部准售房源,在销售现场醒目位置明码标价,“一套一标”,公示销售进度控制表,不得捂盘惜售或变相囤积房源。

三、在销售商品房时,不得以要求购房人一次性付款,或采取一次性付款优先选房等方式,拒绝购房人正常使用住房公积金个人贷款购房。

四、购房人使用住房公积金贷款购房,应享有与一次性付款或其他付款方式选择房源的同等权利。房地产开发企业不得以任何形式增加限制条件或附加条件,确保公平选择房源。

五、开发企业在销售商品住房时,应按照我市住房限购政策的相关要求,在网签备案系统进行购房资格核查。不得将购房人自行提供相关住房核查资料作为购房的前置条件。

解读:政策反映出政府对规范新房交易在不断努力,对新房交易过程中的一些“怪象”有一定的打压作用。

2、武汉市将实行积分落户制

9月29日,武汉市各部门举行了新闻通气会,在会上,武汉的积分落户政策正式出台,从10月1日起正式实施,积分落户政策主要针对非武汉市户籍的人口实施。

1.什么是“积分入户”?

积分入户是指非本市户籍人员,在不符合现行入户政策的情况下,通过积分指标体系获得相应分值,在总积分达到规定分值后,可申请办理本市常住户口。

落户需满足4个资格条件

武汉市发改委人士介绍,积分入户是新增的入户渠道。此前已施行的入户政策,如符合高校毕业生就业创业、人才引进、亲属投靠、购买商品房、兴办私营企业等入户条件,仍按既有规定执行。

武汉市积分入户框架可概括为“4+11-4”。即:

4个资格条件:在本市拥有合法稳定住所(含合法租赁住房)、参加本市社会保险、持有本市有效居住证、不超过法定退休年龄。

11项加分指标:合法稳定住所、社会保险、住房公积金、居住证、年龄、文化程度、技术职称、纳税、创新创业、表彰奖励、参加公益服务。

4项减分指标:不良信用记录、行政拘留记录、参加国家禁止的组织及活动、刑事犯罪记录。

具备以上资格条件、非武汉户籍的居民,可提交相关材料申请积分入户。

【申请流程】

报名申请

申请人网上申请的,应于每年10月1日至10月31日期间,通过“武汉公安”微信公众号登录“武汉市积分入户信息平台”实名注册,系统比对确认申请资格后,按照系统提示填报信息,上传申请资料。

申请人在区政务服务中心户籍窗口申请的,应于每年10月1日至10月31日期间(接待服务时间以国家法定节假日安排和各区政务服务中心的规定为准)提出申请,由申请人持相关材料并填写《武汉市积分入户申请表》。窗口工作人员确认申请资格后,开具《武汉市积分入户受理登记回执单》,将申请材料推送各相关部门审核。

积分入户申请人的总积分=加分指标的积分之和-减分指标的积分之和

累计多少分才可以入户?

积分落户是按分数排名。

积分人员可否同时办理随迁人员落户?

达到规定分值的申请人员只能办理本人武汉市常住户口。符合现行投靠条件的随迁人员按规定另行申请办理。

发现弄虚作假问题如何处理?

申请人对所提供申请材料真实性负责。凡提供虚假或伪造证明材料的,5年内不予受理其积分入户申请;二次及以上发现提供虚假或伪造证明材料的,永久取消其申请资格;涉嫌违法犯罪的,依法追究其法律责任。同时对已办理入户的,予以注销,迁回原籍。

公开公示

依据市人民政府下达的年度入户指标,按照积分高低确定拟入户人员名单,于11月下旬在市人民政府门户网站和积分入户信息平台公示。公示时间为10个工作日。

政策解读:积分落户制度是继放宽大学生落户制度后的又一“抢人”政策,武汉又走在了二线城市的前列。吸引人才,不光是大学生,对于个体户,为武汉经济发展做出贡献的人都有机会落户武汉。对于未来市民素质是个筛选的过程。

3、市场展望

近日多城出行限售条例

1、石家庄调控升级:启动限售,部分房屋8年内不得上市交易;

2、重庆限售:23日起,新房二手住房两年内不得上市交易;

3、南昌:新交易住宅取得不动产权证两年后才可转让;

4、南宁楼市限售政策升级:法人单位购二套及以上住房满两年方可转让;

5、长沙调控升级:住宅取得不动产权证满三年才可上市交易;

6、西安楼市新政:商品住房调价前需向物价部门申报;

7、贵阳调控升级:23日起,所购新建商品房三年内不得转让。

武汉目前长江新城也属于限售区域,其他区域还没有规定。不过,从长远来看,为了规避楼市过热,市民把主要精力放在买房和卖房上面,大面积限售也是很有可能的。毕竟武汉现在实体经济发展也不错,每年还在不断招商引资。经济的发展需要资金流动,市民把主要资金放在房产上面不利于流动。房产投资转手交易只是财富的转移和搬运,只有实体经济才能促进经济的发展,现在资金投放需要进一步的政策引导。现在许多银行贷款收紧,一方面是政策的调整,另一方面也反映出目前房贷、消费贷等贷款主要流向房产,造成了资金流向失衡,银行自行调控的必然要求。武汉现在正在摸索租赁办法,加上人才引进,积分落户等制度,未来经济发展很看好。二手房市场目前表现稳定,期待未来更平稳健康发展。

* 提示:页中所涉面积,如无特殊说明,均为建筑面积;所涉及装修状况、标准以合同为准。
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